Desahucio por impago: plazos y costes (con modelo de burofax)
Si tu inquilino ha dejado de pagar rentas o cantidades asimiladas (comunidad, IBI, suministros si están pactados), aquí tienes una guía práctica con pasos, plazos, costes orientativos y un modelo de burofax listo para usar. Trabajamos en toda España (presencial y online). Con sede en Huesca y Lleida, atendemos también en Monzón, Binéfar, Balaguer, Barbastro, Benasque, Aínsa, Boltaña, Graus, Campo, Almacellas y Alcarràs.
1) ¿Qué es y cuándo procede?
El desahucio por impago es el procedimiento para recuperar la vivienda/local y reclamar rentas debidas cuando el arrendatario deja de pagar. Pueden reclamarse también cantidades asimiladas si así consta en el contrato (comunidad, IBI, suministros…).
2) Pasos del desahucio por impago
- Revisión del contrato y cálculo de deuda. Lista de mensualidades impagadas y cantidades asimiladas.
- Burofax fehaciente. Reclamación de pago y/o entrega de llaves. Consejo: espera 30 días desde la recepción para bloquear la enervación (si en ese plazo no paga).
- Demanda de desahucio (con reclamación de cantidad). Pide fecha de lanzamiento, condena en costas y rentas que se sigan devengando.
- Requerimiento al inquilino. Tras la notificación, dispone de 10 días para pagar, desalojar o oponerse.
- JUICIO si hay oposición. Si no hay oposición ni pago, se dicta decreto/sentencia y se señala lanzamiento.
- Lanzamiento y recuperación de la posesión. Si no entrega voluntariamente, se ejecuta con comisión judicial; pueden intervenir cerrajero y cuerpos y fuerzas de seguridad. Nota: en algunos supuestos de vulnerabilidad pueden aplicarse aplazamientos/suspensiones según normativa vigente.
3) Plazos orientativos
- Previo a demanda: burofax + 30 días para impedir enervación.
- Notificación de la demanda: 2–8 semanas (según Juzgado y señalamientos).
- Oposición del inquilino: 10 días desde la notificación.
- JUICIO y resolución: ~1–6 meses desde la demanda si hay oposición.
- Lanzamiento: ~1–3 meses desde la resolución, según agenda del Juzgado.
*Los plazos varían por carga del Juzgado y circunstancias del caso.
4) Costes orientativos
- Burofax con certificación de contenido y acuse: ~20–40 €.
- Abogado y Procurador: orientativo conjunto 800–1.800 € + IVA (según complejidad, cuantía y urgencia).
- Tasas judiciales: personas físicas exentas; personas jurídicas pueden estar sujetas a tasa.
- Gastos de ejecución (cerrajero, depósitos de enseres, notificaciones especiales): según caso.
5) Documentación necesaria
- Contrato de arrendamiento y anexos.
- Justificante de impagos (extractos, recibos devueltos, emails).
- Burofax con certificación de contenido y acuse (o requerimiento fehaciente equivalente).
- Acreditación de propiedad/legitimación (por ejemplo, nota simple del Registro de la Propiedad).
- Relación de deudas (rentas y cantidades asimiladas) y, si procede, lecturas de suministros.
6) Modelo de burofax (copiar y enviar)
Personaliza nombres, importes y fechas. En Correos pide certificación de contenido y acuse. Para impedir la enervación, espera 30 días desde la recepción si no pagan.
REMITENTE: [Nombre y apellidos del arrendador], DNI [_______], domicilio a efectos de notificaciones [_______]. DESTINATARIO: [Nombre y apellidos del arrendatario], DNI/NIE [_______], en [dirección de la vivienda/local arrendado]. ASUNTO: Requerimiento de pago y desalojo por impago de rentas. Muy Sres. míos: Por medio del presente, y en mi condición de arrendador/a de la vivienda/local sita en [dirección completa], arrendada mediante contrato de fecha [__/__/____], les requiero formalmente por impago de rentas correspondientes a [meses impagados] y, en su caso, cantidades asimiladas (según contrato: comunidad/IBI/suministros), que ascienden a un total de [importe €] a la fecha de este requerimiento. 1) Se les insta a que en el plazo de 10 días hábiles desde la recepción: a) abonen íntegramente la cantidad debida en la cuenta IBAN [_______], o b) entreguen las llaves y pongan el inmueble a mi disposición en perfecto estado. 2) Se les advierte de que, transcurridos 30 días desde la recepción de este requerimiento sin que se haya producido el pago total ni la entrega de la posesión, se interpondrá demanda de desahucio por impago y reclamación de cantidades, lo que impedirá la enervación del desahucio conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. 3) Quedan igualmente reclamadas las rentas que se sigan devengando hasta la entrega efectiva de la vivienda/local, así como intereses y costas. Señalo a efectos de notificaciones el domicilio [_______] y el correo [_______]. Sin otro particular, En [población], a [fecha]. Fdo.: [Nombre y apellidos del arrendador/a]
7) Preguntas frecuentes
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es el “perdón” legal: si el inquilino paga todas las rentas debidas y las que se deban hasta la fecha antes del juicio, el desahucio se puede archivar una sola vez. No cabe enervación si el arrendador requirió fehacientemente y han pasado 30 días sin pago.
¿Qué opciones tiene el inquilino cuando recibe la demanda?
En 10 días: pagar y quedarse (si hay enervación posible), entregar llaves, o oponerse motivadamente (por ejemplo, por pagos ya hechos, defectos en la notificación, etc.). Si se opone, habrá JUICIO.
¿Qué pasa con los muebles, mascotas o enseres?
Si no retira sus bienes, pueden considerarse abandono o depósito según el caso. A veces se requiere cerrajero y gestión de enseres. Es importante documentar el estado del inmueble el día del lanzamiento.
8) ¿Necesitas que gestionemos tu desahucio?
LANA abogados tramita desahucios y reclamaciones de rentas en toda España, presencial y online. Con base en Huesca y Lleida, también actuamos habitualmente en Monzón, Binéfar, Balaguer, Barbastro, Benasque, Aínsa, Boltaña, Graus, Campo, Almacellas y Alcarràs.
Teléfono: +34 692 287 358
Nota legal: Esta guía es informativa. Tu caso puede requerir medidas y documentos adicionales (p. ej., situaciones de vulnerabilidad, cláusulas especiales en el contrato).
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