La nueva ley de la vivienda entro en vigor el 26 de mayo del 2023. Si estas pensando en alquilar tu piso debes conocer los aspectos más importantes que te resumo en la siguiente guía:
Primero debes saber si eres un mero propietario o un gran tenedor:
– En una zona de mercado no tensionada, un gran tenedor es alguien que tiene más de diez propiedades de uso residencial o tiene más de 1.500 metros cuadrados construidos para uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).
-En una zona de mercado tensionada, un gran tenedor es alguien que es dueño de cinco o más inmuebles urbanos.
Segundo.- Duración del contrato de alquiler:
La duración del contrato de alquiler es libre entre las partes, pero cuidado, en los alquiler de vivienda habitual el inquilino esta protegido por la Ley y tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años si eres persona física y un máximo de 7 si eres una persona jurídica.
Alcanzado el plazo de cinco años (o de siete en su caso), ambas partes pueden decidir dar por terminado el contrato, siempre que avisen a la otra parte con un plazo determinado, que es de dos meses para el inquilino y de cuatro meses para el casero. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar, se abre otro nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el contrato año a año hasta los tres años.
Pero si tu inmueble se ubica en una zona de mercado tensionado, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo alguna excepción: se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
Tercero.- Comisión de la agencia inmobiliaria
Si tienes la intención de acudir a una agencia inmobiliaria para que gestione el alquiler de tu propiedad, debes tener en cuenta que a partir de ahora es el propietario quien debe encargarse de pagar los gastos de tu agente inmobiliario. Es muy importante que cumplas con este requisito de la normativa, ya que de lo contrario, podrías enfrentarte a multas y problemas legales con los inquilinos.
Cuarto.- ¿Cómo elegir a qué precio poner mi vivienda en alquiler?
El precio del alquiler es libre, puedes poner el precio que quieres, pero si el barrio donde se encuentra tu vivienda forma parte de una “zona tensionada”, deberás seguir estas normas para determinar el precio del alquiler de tu vivienda:
Si eres un gran tenedor: Tendrás que definir el precio del alquiler según un índice de referencia establecido por cada ayuntamiento. Este índice representa el precio máximo que puedes cobrar por alquilar tu casa. La limitación también se aplica si eres un pequeño propietario, pero tu vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años.
Si no eres un gran tenedor: El precio del alquiler no puede ser superior al último alquiler vigente actualizado (es decir, con el incremento anual del 2% en 2023 y del 3% en 2024). Solo puedes aumentar el precio hasta un 10% si has renovado la vivienda en los dos años anteriores, optimizado su eficiencia energética en un 30%, mejorado el acceso a la propiedad o si firmas un contrato de alquiler por un periodo de 10 años o más.
Quinto. ¿El precio del alquiler cómo se actualizará?
Se ha establecido un nuevo índice para actualizar el alquiler a partir de 2025. A partir de ahora, ningún alquiler actualizará su precio en función del IPC. El INE creará, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas cada año y el objetivo es evitar incrementos desproporcionados. Este indice es el que regirá la actualización de renta en el contrato de alquiler.
Sexto.- IBI y gastos de comunidad, ¿quién los pagará?
La nueva Ley de Vivienda permite que los propietarios puedan cargar al inquilino gastos como el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los servicios de recolección de residuos o los gastos de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, en las zonas tensionadas, solo se pueden aplicar estos cargos si el contrato de alquiler anterior ya los incluía; de lo contrario, no se pueden añadir al precio del alquiler. Es importante que estos gastos estén escritos con claridad en el contrato de alquiler.
Séptimo.- Beneficios fiscales para el propietario que alquile en zonas tensionadas
Los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF de la siguiente manera:
-Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
-Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
-Bonificación 70%: Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
-Bonificación 90% si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Te espero si quieres llevar a cabo un contrato de alquiler, si tienes problemas con tus inquilinos o con tu arrendatario, y todas las dudas que te genere la nueva ley de la vivienda.
